房贷提价或暂停将加速短期房价下跌

韩平

近日，杭州、苏州、南京等地陆续传来部分楼盘大幅降价的消息，杭州天鸿香榭里每平米降价超过3000元，德信北海公园每平米降价4000元，还有楼盘降价幅度高达5000元/平米。房价下跌的背后，是否跟近期房贷的紧缩有关系呢？为此融360小编将为大家揭开房贷与房价的关系。

3月以来，据融360统计数据显示：首套房贷款利率向“零优惠”蔓延，有的甚至出现利率上浮5-20%不等，而针对利润较高的二套房也为，大多数银行要求比例维持在七成，利率为基准利率上浮10%-40%不等，而且贷款审批难度持续加大，部分银行审批时间延长1-2月不等。作为房贷主力的五大行和邮储对房贷收紧，中小银行在房贷发放上更是缺乏积极性，有些中小银行干脆直接停止房贷业务或部分停止二套房业务。

尽管有舆论批评银行加价或停办房贷打击了民生，但在追求商业利益是银行的本能，在贷款受限下，将资源倾斜于大客户，确保银企关系，是银行实现最大利益化的必然选择。银行加价或停贷行为虽是商业行为，但对调控中的房地产市场会产生重要影响。

第一，抑制首套住房购买需求。利率提高5%相当于房价上涨18%，增加了买房人购房成本，必然影响到购房人决策。

以总价200万元90平方米以内的住宅（新建商品住宅或房产证满五年业主唯一的二手住宅）为计算样本。考虑到刚需购房者手中的资金并不充裕，按首付30%、商业贷款140万元，等额本息还款方式，分30年还清来计算，当可以执行85折优惠利率时，每个月的还款额为8196.72元，当利率上浮5%之后，每个月的还款额增加至9199.34元。30年间，支付的利息增加超过36万元，相当于房价的18%。

购买90平方米以下住宅，若为首套房，仅需缴纳1%的契税，也就是2万元，当可以享受85折优惠利率时，全部购房成本约为357万元；当利率上浮5%之时，购房成本上升至393万元，相当于全部购房成本上涨10%。

第二，影响市场预期。银行加价虽受资金供给影响，但主动加价也意味着银行并不看好房贷业务，这会加剧市场观望气氛。

目前房价畸高，银行对房地产后市的判断并不一致，出于防范下跌风险的考虑，也会对房贷业务更加谨慎，减少利率优惠、暂停房贷业务。

第三，刺激新房降价。房贷供给减少势必影响住房销售，开发商回款压力增大，主动降价行动或增加。

2014年开年，楼市在资金层面遭遇逆袭，银行资金紧张明显影响了购房者贷款，进而影响开发商的资金成本也在增加，今年开发商资金链仍面临压力。

融360认为，近年房价狂飙的根本原因是2009年以来持续的宽松货币环境，信贷支持对房价影响巨大。历史上，所有的房产泡沫的破裂均是发生在货币紧缩和加息周期之中。因此，房价和货币供给是正相关关系，其房价拐点取决于货币环境的拐点。在融360房贷调查中发现，银行放贷更倾向于一二线城市，贷款利率较低，放款额度较充裕；对三四线城市控制或减少房贷投放，贷款利率相对提高；另对二手房贷款兴趣大减，很多行弃做二手房或要求严苛。银行的信贷投放选择直接导致一二线开发商能够继续维持与银行信贷关系，而三四线房产开发商，无论银行开发贷或影子银行都有所忌惮，银行可能进一步紧缩信贷的大背景下，开发商可利用杠杆获取超额利润机会缩小，信贷紧缩或导致房价下跌。

基于以上分析，预期2014年一二线城市房价将会持续上涨，上涨幅度低于去年，三四线城市以下跌为主。不同区域的楼价将会分化，一些缺乏产业支撑和配套的“被城镇化”区域与“空城”则有崩盘的风险。

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